inne odszkodowania

ODSZKODOWANIA ZA SZKODY PRZY BUDOWIE, SPADEK WARTOŚCI NIERUCHOMOŚCI, UCHWALENIE I ZMIANA MPZP, DECYZJA O LOKALIZACJI INWESTYCJI CELU PUBLICZNEGO, PODZIAŁ NIERUCHOMOŚCI


Niezależnie od innych roszczeń, właścicielowi nieruchomości należy się odpowiednie odszkodowanie, m. in.:

– za wszelkie szkody wyrządzone w związku z budową infrastruktury przesyłowej,

– za spadek wartości nieruchomości w związku z realizacją inwestycji, np. budową infrastruktury przesyłowej,

– w związku z uchwaleniem albo zmianą Miejscowego Planu Zagospodarowania Przestrzennego,

– w związku z wydaniem decyzji o lokalizacji inwestycji celu publicznego,

– w związku z podziałem nieruchomości.

Jeśli dotychczas w Państwa sprawie nie zostało ustalone i wypłacone odszkodowanie, Nasi prawnicy pomogą Państwu w uzyskaniu należnego odszkodowania.

Państwa działka została zajęta dla realizacji inwestycji celu publicznego, np. budowę lub modernizację drogi, chodnika, trasy kolejowej, budynków i innych miejsc użyteczności publicznej, sieci przesyłowej lub inwestycja jest planowana w pobliżu Państwa nieruchomości? Państwa działka została objęta niekorzystnymi zmianami MPZP?  Państwa działka straciła na wartości na skutek wydania innej decyzji administracyjnej, np. decyzji o lokalizacji inwestycji celu publicznego, podziału nieruchomości itp.? Na skutek podziału nieruchomości Państwa działka została przeznaczona pod drogę, zaś gmina nie jest zainteresowana jej przejęciem i wypłaceniem odpowiedniego wynagrodzenia (jesteście Państwo właścicielami drogi)?

 

Zachęcamy Państwa do skorzystania z bezpłatnej konsultacji prawnej!

 

  1. Szkody przy budowie

Budowa infrastruktury przesyłowej, takiej jak: sieć elektroenergetyczna, gazowa, wodociągowa, telekomunikacyjna, naftowa, kanalizacja sanitarna, deszczowa i in., wiąże się z daleko idącą ingerencją w sferę prawa własności nieruchomości. W wielu przypadkach, budowa sieci przesyłowej będzie się wiązała z koniecznością wywłaszczenia, a więc definitywnego pozbawienia prawa własności przysługującego dotychczasowemu właścicielowi, w pozostałych sytuacjach dojdzie do istotnego ograniczenia możliwości korzystania z nieruchomości.

Ograniczenia prawa własności będą się wiązały z koniecznością udostępnienia nieruchomości na cele związane z budową sieci przesyłowej oraz znoszeniem niedogodności związanych z realizacją robót budowlanych w trakcie jego budowy. Po zakończeniu realizacji inwestycji, przez cały czas istnienia infrastruktury, każdoczesny jej właściciel – obecny i przyszły, nie będzie mógł korzystać z niej w taki sposób, który powodowałby jakiekolwiek zagrożenie dla wybudowanej sieci przesyłowej.

Niezależnie od innych roszczeń, właścicielowi nieruchomości należy się odpowiednie odszkodowanie za wszelkie szkody wyrządzone w związku z budową infrastruktury przesyłowej – odszkodowanie powinno odpowiadać wartości poniesionych szkód.

Żaden przepis prawa, nie precyzuje, jakie szkody można zaliczyć do szkód związanych z budową sieci przesyłowej, tym niemniej, opierając się na dotychczasowej praktyce orzeczniczej stwierdzić należy, iż szkody te obejmować będą w szczególności: niemożność korzystania z nieruchomości zajętej pod budowę przez określony czas, zniszczone uprawy, niemożność przywrócenia nieruchomości do stanu poprzedniego, zniszczone rowy melioracyjne, drogi, ogrodzenia, inne instalacje i urządzenia.

W każdym wypadku wysokość poniesionych szkód musi zostać udowodniona przez właściciela nieruchomości. Z tego też względu konieczne jest precyzyjne dokumentowanie wyrządzonych szkód, oraz fachowe wyliczenie ich wartości. Brak dowodów potwierdzających fakt powstania szkody albo nieprofesjonalne wyliczenie wysokości strat, może spowodować utratę przez właściciela należnego mu odszkodowania.

  1. Spadek wartości nieruchomości

Na skutek wybudowania i eksploatacji infrastruktury przesyłowej dochodzi do bardzo istotnego ograniczenia możliwości korzystania z nieruchomości, na których zostanie ona zlokalizowana. Ograniczenia te niejednokrotnie będą uniemożliwiały zamierzone przez właścicieli wykorzystanie nieruchomości, powodując tym samym realny spadek ich wartości.

Zasadą jest, iż z treści decyzji o ustaleniu lokalizacji inwestycji, na obszarze objętym budową wydzielany zostaje tzw. pas montażowy oraz strefa kontrolowana. Szerokość pasa montażowego jest uzależniona od wielu czynników, przede wszystkim wpływ na to mają: rodzaj i parametry infrastruktury; a także rodzaj, położenie, przeznaczenie i sposób wykorzystywania nieruchomości. Przez cały czas realizacji inwestycji obszar ten zostaje zajęty na cele związane z pracami budowlanymi. W praktyce oznacza to, iż właściciel zostanie pozbawiony władztwa nad tym obszarem, przynajmniej do czasu zakończenia robót budowlanych.

Kolejnym ograniczeniem związanym z budową infrastruktury przesyłowej jest całkowity zakaz zabudowy, zakaz wznoszenia składów i magazynów, zakaz sadzenia drzew, oraz zakaz podejmowania jakichkolwiek działań mogących zagrozić trwałości sieci, obowiązujący
od momentu jej powstania aż do momentu jej ewentualnego usunięcia. Zakazem tym objęta będzie tzw. strefa kontrolowana o szerokości, która podobnie jak pasa montażowy jest bardzo zróżnicowana.

W praktyce może dojść do sytuacji w których, właściciele nieruchomości nie będą mogli realizować na nich wcześniej podjętych planów inwestycyjnych i to bez względu na stopień ich zaawansowania. Szczególnie dotkliwie odczują to właściciele nieruchomości przeznaczonych pod zabudowę, z dniem uprawomocnienia się decyzji o lokalizacji inwestycji, jakakolwiek zabudowa w strefie kontrolowanej nie będzie możliwa. Wyłączenie możliwości zabudowy na obszarze strefy kontrolowanej, może skutkować niemożnością uzyskania pozwolenia na budowę na pozostałej części nieruchomości.

Wszelkie ograniczenia w zakresie korzystania z nieruchomości mają wpływ na wartość rynkową nieruchomości, powodując jej znaczące obniżenie. Spadek wartości nieruchomości, winien zostać zrekompensowany poprzez wypłatę należytego odszkodowania.

  1. Uchwalenie i zmiana MPZP

Spadek wartości nieruchomości może być spowodowany także szeregiem różnych działań,
w tym działań o charakterze bezprawnym, które co do zasady zawsze powodują odpowiedzialność odszkodowawczą, w zależności od ich rodzaju odpowiedzialność tę regulują przepisy prawa cywilnego lub karnego.

Niezależnie od powyższego, ustawy szczególne przewidują możliwość dochodzenia odszkodowania także w wielu innych przypadkach, w tym także w przypadku aktywności organów władzy publicznej. Mowa o legalnych działaniach odpowiednich organów,
np. w przypadku wydania jakiegoś rozstrzygnięcia (decyzji) przez odpowiedni (umocowany do tego) organ, w trybie przewidzianym w przepisach prawa. Takim przykładem jest choćby spadek wartości nieruchomości na skutek uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego lub w razie jego zmiany, które następują w formie uchwały rady gminy (względnie rady miasta – w przypadku miast na prawach powiatu).

I tak, zgodnie z treścią art. 36 i n. ustawy z dnia 27 marca 2003 roku o planowaniu i gospodarowaniu przestrzennym (tekst jednolity z dnia 4 czerwca 2016 roku, Dz. U. z 2016 roku,  poz. 778 ze zm.) jeżeli, w związku z uchwaleniem planu miejscowego albo jego zmianą, korzystanie z nieruchomości lub jej części w dotychczasowy sposób lub zgodny z dotychczasowym przeznaczeniem stało się niemożliwe bądź istotnie ograniczone właściciel albo użytkownik wieczysty nieruchomości może m. in., żądać od gminy: odszkodowania za poniesioną rzeczywistą szkodę albo wykupienia nieruchomości lub jej części.

Do takich sytuacji dochodzi niejednokrotnie na wstępnym, początkowym etapie planowania danej inwestycji. Należy bowiem mieć na uwadze, iż realizacja każdej inwestycji stanowi bardzo złożony i czasochłonny proces, który trwa kilka, kilkanaście a w skrajnych przypadkach nawet kilkadziesiąt lat. W jego toku, jeszcze na długo przed rozpoczęciem robót budowalnych, zajęciem nieruchomości itd., samorządy gminne są zobowiązane do przygotowania obszaru obejmującego inwestycję tak, aby jej realizacja była możliwa.

I tak na przykład, jeśli planowana inwestycja (np. budowa/rozbudowa drogi, budowa/modernizacja sieci przesyłowych) ma przebiegać przez nieruchomość obejmującą działkę budowlaną, która została objęta MPZP z przeznaczeniem pod zabudowę mieszkaniową, gmina będzie musiała zmienić tak ustalone przeznaczenie nieruchomości, tak aby realizacja inwestycji była możliwa, tj. np. z przeznaczeniem nieruchomości pod drogę. Powyższe, niezależnie od tego czy i kiedy dana inwestycja zostanie zrealizowana, powoduje oczywisty spadek wartości nieruchomości a dalej roszczenie o należne odszkodowanie.

Odszkodowanie, o którym mowa, przysługuje niezależnie od tego czy właściciel lub użytkownik wieczysty nieruchomości korzysta także z dalszych uprawnień jakie mu przysługują z tytułu wywłaszczenia lub ograniczenia prawa własności w związku z realizacją inwestycji.

  1. Podział nieruchomości

W uprzednio obowiązującym stanie prawnym zasadą było to, że w każdym przypadku podziału nieruchomości, kiedy część działki została przeznaczona pod drogę, niezależnie czy i kiedy ta została faktycznie wydzielona, ta przechodziła na własność gminy w chwili uostatecznienia się decyzji podziałowej. W takim przypadku aktualne zostają zasady dotyczące odszkodowań, o których mowa w tym miejscu (aktywny link do zakładki odszkodowania za wywłaszczenia). Ma to bardzo doniosłe znaczenie dla właścicieli dokonujących takich podziałów, ponieważ oznacza to, że w każdym z tych przypadków właściciel może domagać się należnego odszkodowania za wywłaszczenie nieruchomości.

Obecnie jednak przepisy umożliwiają gminie wydanie decyzji o podziale zawierającej „warunek”, że przy zbywaniu nowowydzielonych działek wnioskujący o podział zobowiązany jest do ustanowienia na rzecz nabywców działek odpowiedniej służbności drogowej lub zbycie także udziału drodze. Taka praktyka jest niestety powszechnie wykorzystywana przez samorządy kosztem poszczególnych właścicieli. Każdy właściciel drogi jest bowiem zobowiązany m. in. do utrzymania drogi w należytym stanie, powinien wydzielić ją w terenie, regularnie wyrównywać, utwardzać, odśnieżać, zapewnić jej odpowiednie odwodnienie, oświetlenie a nadto, opłacać należny podatek od nieruchomości. Ponadto, właściciel drogi w każdym przypadku naraża się na ryzyko ewentualnej odpowiedzialności prawnej, w tym odszkodowawczej w sytuacji gdyby „drodze” doszło do jakiegoś zdarzenia, np. wypadku.

W wielu przypadkach właściciel może skutecznie żądać przejęcia przez gminę rzeczonej drogi za odpowiednim wynagrodzeniem.

W każdej obsługiwanej przez Nas sprawie zapewniamy profesjonalną opiekę prawników, których wiedza i doświadczenie są gwarancją tego, że wszystkie szkody poniesione przez naszych Klientów zostaną należycie zrekompensowane.

Zachęcamy Państwa do skorzystania z bezpłatnej konsultacji prawnej!

czytaj więcej...